Miras Kalan Ev/Arsa Nasıl Satılır? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Miras kalan bir evin satışı için tüm mirasçıların onayı gerekmektedir. Ancak bir mirasçı satışa yanaşmazsa, diğer mirasçılar Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açarak mahkeme yoluyla satış yapılmasını sağlayabilmektedir. 2026 yılı itibarıyla bu davayı açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Bir yakınınızın vefatından sonra geride kalan taşınmazlar üzerinde tüm mirasçılar “elbirliği mülkiyeti” ile hak sahibi olmaktadır. Bu durum, evin satılması veya paylaşılması için tüm mirasçıların ortak karar vermesini zorunlu kılmaktadır. Ancak uygulamada çoğu zaman mirasçılardan biri satışı istemezken diğeri nakit paraya ihtiyaç duyabilmektedir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekecektir.

Peki miras kalan ev nasıl satılır? Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa süreç nasıl işler? Bu rehberimizde, intikal işlemlerinden tapu devrine, anlaşmazlık durumunda açılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasına kadar tüm süreci adım adım inceleyeceğiz.

I. Miras Kalan Taşınmazlarda Satış Süreci

Miras kalan bir taşınmazın satışı, hukuki durumu nedeniyle normal bir gayrimenkul satışından daha farklıdır.

• Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) nedir? Miras kalan mal üzerinde tüm mirasçıların malın tamamı üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet tipidir. Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçılar onay vermeden satış yapılamamaktadır.
• Mirastan kalan taşınmazın satışı neden zordur? Genellikle mirasçılar arasında evin değeri, satış zamanı veya kimin orada yaşayacağı gibi konularda fikir ayrılığı çıkmaktadır. Mirasçıların hepsinin evin satışına rıza vermesi gerekmektedir. Bir kişinin bile satışa itiraz etmesi süreci kilitlemekte ve taşınmazın satışını engellemektedir.

A. Mirasçılar Anlaşırsa: Rızaen Taksim (Anlaşmalı Satış)

Eğer tüm mirasçılar satış ve fiyat konusunda hemfikirse, süreç oldukça hızlı ve az masraflı ilerlermektedir. Google’da sıkça aratılan “miras kalan evin tapuda satışı” ve “intikal işlemleri nasıl yapılır?” süreçleri şu üç adımda tamamlanır:

1. Mirasçılık Belgesi; Öncelikle noter veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınmalıdır.
2. Vergi İlişiği Kesilmeli: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden taşınmazın değerine ilişkin belge alınmalıdır. Ve emlak vergisi borcu sorgulanmalıdır. Veraset ilamı ile vergi dairesinden veraset ve intikal vergisi ödenmelidir. Veraset ve intikal vergisi alınmadan tapuda hiçbir işlem yapılamamaktadır.
3. İntikal İşlemi: Tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın ölen kişinin üzerinden alınıp mirasçılar adına intikali sağlanmalıdır. Bu aşamada döner sermaye harcı gibi miras kalan evin tapu masrafları ödenmektedir.
4. Birlikte Satış: Tüm mirasçılar veya noter onaylı vekilleri tapuda hazır bulunarak taşınmazın satışını gerçekleştirmektedir.

B. Mirasçılardan Biri İmza Vermezse Ev Satılabilir Mi?

Miras hukukunda en çok karşılaşılan ve insanların çözüm aradığı soru şudur: “Mirasçılardan biri imza vermezse ev satılabilir mi?” Hukuken cevap evettir. Ancak bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekmektedir.

Mirasçı satışa izin vermiyor: Bu durumda tek bir mirasçı bile taşınmazın satışını istiyorsa, diğer tüm ortaklara karşı Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası açabilmektedir. Dava açmak için çoğunluk gerekmemektedir. %1 paya sahip olan mirasçı bile ortaklığın giderilmesini ve evin satışını isteyebilmektedir.

II. Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyeti sona erdiren bir davadır. Bu dava türü, birlikte mülkiyete konu edilen malların paylaştırılarak, mülkiyet ilişkisinin sona ermesini sağlamaktadır. Dava sonucunda taraflar mal üzerinde ferdi (bireysel) mülkiyet hakkına sahip olabileceği gibi malın satılması sebebiyle maddi kazanç da elde edebileceklerdir.

A. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Mahiyeti ve Yargıtay Kriterleri

Uygulamada bu dava için; “izale-i şüyu”, “şüyuun izalesi”, “paydaşlığın giderilmesi”, “paylaşma” ve “bölüştürme” gibi terimler kullanılmaktadır.

• Paylaşma Zorunluluğu: Birlikte mülkiyet ilişkisi ancak paylaşma ile son bulmaktadır.
• Yargı Kararının Etkisi: Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; ortaklığın giderilmesi için sadece bir mahkeme kararı yeterli değildir. Bu karara bağlı olarak ortaklığı ortadan kaldıracak taksim işleminin de fiilen gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
• Temel Amaç: Davanın temel amacı, ortakların ferdi mülkiyete geçmesini sağlayarak mülkiyet üzerindeki belirsizliği ve uyuşmazlığı sonlandırmaktır.

B. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmazı Paylaşma Yöntemleri ve TMK m. 699 Süreci

TMK m. 699/I uyarınca: “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.”

• Aynen Taksim (Bölüşme): Paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Eğer bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmaktadır.
• Satış Yoluyla Paylaşma: Eğer eşyanın bölünmesi mümkün değilse veya bölünme malın değerinde önemli bir kayba yol açacaksa, mahkeme malın açık artırma ile satışına karar vermektedir.
• Anlaşma Şartı: Taraflar kanunda belirtilenden farklı bir paylaşım şeklini ancak aralarında tam bir anlaşma sağlarlarsa talep edebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla giderilmesi talep edilebilmektedir. Davada mahkeme öncelikle aynen taksim incelemesi yapmaktadır. Aynen taksim mümkün değilse o zaman taşınmazın satışına karar vermektedir.

C. Arabuluculuk Şartı (Güncel Mevzuat)

HUAK m. 18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk artık bir dava şartıdır.

• Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda tarafların anlaşamadığına dair “son tutanağı” dava dilekçesine eklemek zorundadır.
• Arabulucuya başvurmadan açılan davalar, mahkemece süre verilmeksizin “dava şartı eksikliği” nedeniyle reddedilmektedir. (HUAK m. 18/A-II).

D. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir? Paylı mülkiyette paydaşlar, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklar bu davayı açabilmektedir. Paydaşlar birlikte açabileceği gibi, her bir paydaş tek başına da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilmektedir. Alacaklılar hükümleri gereğince, alacaklı henüz paylaşılmamış miras hisseleri için icra takibi yapabilir ve mahkemeden terekeden paylaştırma talep edebilir.

Dava, istisnasız tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Tek bir paydaşın bile eksik bırakılması davanın yürütülmesine engeldir. Davalılar tüm paydaşlar olacaktır. Yargıtay kararlarına göre, üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazlarda intifa hakkı sahiplerinin de davada taraf olarak gösterilmesi şarttır.

E. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Kabulüne Engel Olacak Durumlar

Ortaklığın giderilmesi istemine engel oluşturan haller mevcuttur. Bu hallerin varlığı durumunda ortaklığın giderilmesi davası reddedilecektir. Bunlar;

• Taraflar arasında ortaklığın devamı sözleşmesi bulunması,
• Paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda talep edilmesi, (ekonominin durgun olması ve taşınmazın değerinin çok düşük olması)
• Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır.

F. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesine yönelik davalarda görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın ortaklığının giderilmesi davası ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu mahkeme, kesin yetkili mahkemedir.

G. İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

Tarafların sayısına ve mahkemenin yoğunluğuna göre izale-i şuyu davasının ne kadar süreceği değişecektir. Fakat ilk derece mahkemesinde ortalama 1-1 buçuk yıl arasında sürecektir.

III. İzale-i Şuyu Satış Süreci Nasıl İşler? Miras Kalan Evin İcra Yoluyla Satışı

Satış işlemi açık artırma yoluyla gerçekleştirilmektedir. Ayrıca mahkeme taraflardan birinin talebi ve diğer tüm tarafların onayıyla satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına da karar verebilmektedir. Satışın aşamaları; satış memurunun görevlendirilmesi, kıymet takdiri, ihalenin yapılması ve paydaşlara ödemelerinin yapılmasından oluşmaktadır.

1. Satış Memurunun Görevlendirilmesi

Satış kararının kesinleşmesiyle birlikte mahkeme hakimi bir satış memuru görevlendirir. İİK md. 123 uyarınca, taşınmazın satış talebinden itibaren 3 ay içinde satışın gerçekleştirilmesi gerekir. Süreç, taşınır veya taşınmaz ayrımı yapılmaksızın İİK hükümleri ve İİKY (Yönetmelik) md. 49-50 çerçevesinde yürütülmektedir. Memur öncelikle artırma ilanını hazırlar ve paydaşlara tebliğ eder.

2. Kıymet Takdiri ve İtiraz Hakları

Satış memuru daha sonra taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, ipotekler ve her türlü mükellefiyeti içeren bir artırma şartnamesi ve mükellefiyetler listesi hazırlar.

• Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın değeri ehil bilirkişilerce belirlenmektedir. Dava aşamasındaki raporun kullanılması ihalenin feshi sebebidir; satış aşamasında yeniden rapor alınmalıdır.
• Şikayet Hakkı: Kıymet takdiri raporu, taraflara tebliğ edilmelidir. Raporu tebliğ alan taraflar, 7 gün içinde raporun düzenlendiği yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (İcra Mahkemesi sıfatıyla) itiraz edip iptaline ilişkin dava açabilirler.

3. İhale Şartları ve Teminat

Satış, açık artırma usulüyle yapılmaktadır.

• Teminat: İhaleye katılacaklar, belirlenen bedelin %20’si oranında teminat göstermelidir. Paydaşın hissesi bu miktarı karşılıyorsa teminattan muaftır.
• İhale Bedeli: Satışın gerçekleşmesi için artırma bedelinin, takdir edilen değerin en az %50’sini bulması ve paraya çevirme/paylaştırma giderlerini aşması şarttır

4. İhalenin Kesinleşmesi ve Tescil

İhale ile birlikte mülkiyet alıcıya geçer. Ancak tasarruf için tapu tescili gerekir.

• Bedelin süresinde ödenmemesi durumunda satış memuru ihaleyi fesheder.
• İhalenin feshini; alacaklı, borçlu, tapu ilgilileri veya ihaleye katılanlar ihale tarihinden itibaren belirli sürelerde isteyebilirler.

5. Ödemeler ve Masrafların Paylaştırılması

Satıştan elde edilen para, mahkeme ilamı doğrultusunda hak sahiplerine dağıtılmaktadır. Dağıtım öncesinde şu kalemler mahsup edilmektedir:

1. Masraflar: Paraya çevirme ve paylaştırma giderleri her paydaşın payı oranında düşülmektedir. Ayrıca mahkeme harç ve giderleri ile vekalet ücretleri mahkemeye ve avukatlara gönderilmektedir.
2. Öncelikli Borçlar: Muaccel ipotek bedeli, hacizler ve taşınmazın birikmiş vergileri satış bedelinden ödenir.
3. Tevzi Listesi: Satış memurluğunca hazırlanan tevzi listesiyle para paydaşlara ödenir ve ortaklık sona erer.

Mahkemece tevzi listesi hazırlanarak, satış ile elde edilen paranın paydaş ve ortaklar arasında paylaştırılmasıyla satış işlemi son bulmaktadır.

IV. Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları ve Avukatlık Ücretleri

Davayı açarken başvurma harcı, peşin harç, vekalet harcı ve vekalet pulunun ödenmesi gerekir. Bu giderler sabittir. Fakat gider avansı dava taraf sayısına göre değişmektedir. Taraf sayılısı 2 ise 3.180-TL, 3 ise 4.505,00, 4 ise 5.830-TL gider avansı ödenmesi gerekmektedir.

Masraf Kalemi	2026 Güncel Tutar (TL)
Başvurma Harcı (Sulh Hukuk)	335,20
Dava Peşin Harcı	732,00
Gider Avansı (2 taraf varsa)	3.180,00
Vekaletname Harç ve Pulu	268,00
GENEL TOPLAM	4.515,20

Davadaki taraf sayısı arttıkça gider avansı miktarı da artış göstermektedir. Dava açılırken maktu harç alınmaktadır. Dava açılırken ödenen masraflar davacı tarafından karşılanmaktadır.

Fakat davanın kabulüne karar verilirse nisbi harcın ödenmesine karar verilecektir. Dava konusu taşınmazsa ve aynen paylaştırmaya karar verilirse taşınmazın değerinin binde 4,55 oranında harç tahsil edilecektir. Satış yoluyla paylaştırmaya karar verilirse taşınmazın değerinin binde 11,38 oranında nisbi harç ödenmesi gerekecektir.

Dava sonucunda hükmedilen harç ve masraflar, davanın kabulü halinde tüm paydaşlar tarafından payları oranında ödenecektir. Bu masrafların tamamı da taşınmazın satışı yapıldıktan sonra satış bedelinden mahkemeye yatırılacaktır.

Taraflar davada dinletmek istedikleri tanığın ve bilirkişinin ücreti ile keşif masraflarını kendileri ödeyeceklerdir. Yargılama süresince tüm masrafları tek bir taraf yapsa dahi, yargılama neticesinde
tüm paydaşlar payları oranında birlikte sorumlu olacaklardır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde düzenlenen maktu vekalet ücretine hükmedilmektedir. Davanın kabulü halinde davalı-davacı ayrımına gidilmeksizin, kendisini vekil ile temsil ettiren tüm dava tarafları lehine vekalet ücreti takdir edilmektedir. 2026 yılının Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre bu rakam 40.000-TL’dir.